附圖（1）日本地價和對海外的房地產(chǎn)投資：1981-2004

    中國應從房價漲跌調(diào)控轉向房價穩(wěn)定機制

    決策部門應該已經(jīng)意識到房價風險的可能性。近期討論的調(diào)控房價政策包括了不動產(chǎn)登記，小產(chǎn)權房改革，農(nóng)地改革，在稅收和銀行融資制度方面的限制，和對一線城市人口基數(shù)的控制等等。盡管初衷良好，但這些辦法并不完全解決問題，甚至有可能對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生更大的威脅。

    一方面，這些措施只是防止房價較快上漲，并無相應配套措施防范房價的巨大下行風險，所以存在巨大的脆弱性。嚴厲的調(diào)控，例如房產(chǎn)稅政策的出臺，可能直接觸發(fā)房地產(chǎn)市場的大逃亡，使得房價急劇下跌，泡沫被提前戳破，導致金融體系的巨大震蕩。另一方面，經(jīng)過以往幾輪博弈，市場參與者和地方政府對于中央政府調(diào)控房價的決心和力度有了預期，認為決策部門可能投鼠忌器，擔心過分強力的調(diào)控政策可能導致在過往10年中已經(jīng)在高位上形成的房價“堰塞湖”徹底崩塌。政府不敢戳破房地產(chǎn)泡沫的心態(tài)，反而導致很多人覺得可以放心炒房。這事實上相當于把中央政府對房價崩盤的恐懼當成了一種“人質”（hostage），形成所謂“政府沽出期權”。房價在好的年份可以大漲，在壞的年份也很難大跌（因為政府無法坐視）。另外，地方政府對“土地財政“的依賴使得政府干預房價的決心受到限制。

    要解決這些問題，就必須要在調(diào)控政策可能導致房價上漲減緩的前提下，設計出一套辦法使得隨之可能出現(xiàn)的房價下跌不至失去控制。而這是目前很多政策中缺乏的。本文提出的期權方案，實際上是一套對房價上漲速度既要封頂又要保底的策略，是對現(xiàn)有各種方案的有力補充。

    首先，應該對市場做風險的區(qū)隔，例如最高的15％完全放任市場，中端的70％“主流市場”采用市場加政府保障，低端15％完全由政府保障，并且使得高端市場的高房價不至于傳導到中端和低端市場。中國的高端市場中可能存在著具有相當購買力的人群。中國家庭收入嚴重不均衡，對于高端的房地產(chǎn)業(yè)有拉動作用，香港新加坡可能是比較好的例子。退一步說，即使這一市場出了問題，如果區(qū)隔成功，對整個中國經(jīng)濟不會產(chǎn)生傷筋動骨的影響。

    關于15％，70％和15％的比例，可以進行更為嚴謹?shù)恼撟C，甚至根據(jù)各個不同城市情況作出具體判斷。但是有兩個數(shù)據(jù)可以作為間接證據(jù)。一是中國現(xiàn)有城鎮(zhèn)住宅中約20％是三套以上空置房。如果能夠騰退出來，保守估計，可以為城市提供用于安置15％人口的保障性住房。二是根據(jù)社科院等機構的調(diào)查，中國城市居民中約18％的家庭有二套或以上住房。他們應該有能力和意愿承擔較大的房地產(chǎn)投資風險。政府不必過分限制該人群對房地產(chǎn)的出于自愿的投資。